28-29-30 January 2026
Hall EH 100, BITEC, Bangkok
28-29-30 January 2026
Hall EH 100, BITEC, Bangkok
Cẩm nang pháp lý cho nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh kho bãi tại Việt Nam
In the context of the rapid development of logistics and supply chain activities, warehousing is no longer merely a place for storing goods but has become a critical link in the overall operational system of enterprises. Along with the increasing scale, nature, and complexity of stored goods, the legal framework governing warehousing activities in Vietnam has been progressively refined and tightened, particularly in areas such as investment, construction, fire prevention and protection, and environmental protection.
Trong bối cảnh hoạt động logistics và chuỗi cung ứng ngày càng phát triển, kho bãi không chỉ đóng vai trò là nơi lưu trữ hàng hóa mà còn là một mắt xích quan trọng trong toàn bộ hệ thống vận hành của doanh nghiệp. Cùng với sự gia tăng về quy mô, tính chất và mức độ phức tạp của hàng hóa lưu trữ, khung pháp lý điều chỉnh hoạt động kho bãi tại Việt Nam cũng ngày càng hoàn thiện và siết chặt, đặc biệt trong các lĩnh vực như đầu tư, xây dựng, phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.
Notably, these regulations do not exist in isolation but are closely interconnected and apply consistently throughout the entire lifecycle of a project, from the preparation stage, through construction, to the commencement of operation and exploitation. This requires enterprises not only to fully understand and satisfy the initial legal conditions but also to maintain ongoing compliance throughout their operations, particularly in cases involving changes in the function, scale, or business model of the warehouse.
Đáng lưu ý, các quy định này không tồn tại riêng lẻ mà có sự liên kết chặt chẽ, áp dụng xuyên suốt từ giai đoạn chuẩn bị dự án, triển khai xây dựng đến khi đưa công trình vào vận hành và khai thác. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ nắm bắt đầy đủ các điều kiện pháp lý ban đầu mà còn phải duy trì việc tuân thủ trong suốt quá trình hoạt động, đặc biệt khi có sự thay đổi về công năng, quy mô hoặc mô hình kinh doanh của kho bãi.
In this article, the key legal regulations applicable to warehousing activities will be systematized according to major groups of obligations, to provide enterprises with an overall perspective and appropriate compliance throughout the process of investment and operation in Vietnam.
Trong phạm vi bài viết này, các quy định pháp lý trọng yếu đối với hoạt động kho bãi sẽ được hệ thống hóa theo từng nhóm nghĩa vụ chính, nhằm giúp doanh nghiệp có cái nhìn tổng thể và định hướng tuân thủ phù hợp trong quá trình đầu tư và vận hành tại Việt Nam.
I. Selection of investment structure, business lines, and market access conditions | Lựa chọn cấu trúc đầu tư, ngành nghề và điều kiện tiếp cận thị trường
For foreign investors engaging in warehousing business in Vietnam, the most common investment structure is the establishment of a foreign-invested enterprise (“FDI enterprise”) in accordance with the Law on Investment 2025, the Law on Enterprises 2020, and their guiding regulations. Accordingly, investors are required to obtain an Investment Registration Certificate (IRC) and an Enterprise Registration Certificate (ERC) to officially commence operations in Vietnam. Moreover, investors may opt for another equally common approach, which is leasing existing warehouse facilities to save time and resources. However, this approach still requires a thorough legal due diligence of the facility, including land use rights, construction compliance, fire prevention and protection, and environmental matters, as well as a review of the permitted business lines of the lessor.
Đối với nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh kho bãi tại Việt Nam, hình thức đầu tư chủ đạo trên thực tế là thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (“doanh nghiệp FDI”) theo quy định của Luật Đầu tư 2025, Luật Doanh nghiệp 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo đó, nhà đầu tư cần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC) để chính thức triển khai hoạt động tại Việt Nam. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể lựa chọn hình thức khác cũng phổ biến không kém là thuê kho bãi có sẵn để tiết kiệm thời gian và nguồn lực, tuy nhiên, phương án này vẫn đòi hỏi phải rà soát kỹ tính pháp lý của công trình (đất, xây dựng, PCCC, môi trường) và phạm vi ngành nghề được phép kinh doanh của bên cho thuê.
When establishing an FDI enterprise, the investor must register the business line of warehousing services—this serves as the legal basis for conducting goods storage, warehouse leasing, and related warehousing services. However, it should be noted that warehousing services may, in certain cases, be considered a form of real estate business under the Law on Real Estate Business 2023 (particularly where the investor constructs warehouses for lease), as well as fallen under the List of conditional business lines as set out in Appendix IV of the Law on Investment 2025 and is subjected to market access conditions applicable to foreign investors (pursuant to Article 8 of the Law on Investment 2025 and Section B, Appendix I of Decree No. 31/2021/ND-CP). Therefore, in addition to registering the relevant business lines, investors are required to fully satisfy all applicable legal conditions and obtain necessary sub-licenses to ensure that the warehousing business project is implemented legally and operates in a stable and compliant manner.
Đối với nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh kho bãi tại Việt Nam, hình thức đầu tư chủ đạo trên thực tế là thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (“doanh nghiệp FDI”) theo quy định của Luật
Đầu tư 2025, Luật Doanh nghiệp 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo đó, nhà đầu tư cần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC) để chính thức triển khai hoạt động tại Việt Nam. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể lựa chọn hình thức khác cũng phổ biến không kém là thuê kho bãi có sẵn để tiết kiệm thời gian và nguồn lực, tuy nhiên, phương án này vẫn đòi hỏi phải rà soát kỹ tính pháp lý của công trình (đất, xây dựng, PCCC, môi trường) và phạm vi ngành nghề được phép kinh doanh của bên cho thuê.
According to Article 9 of the 2024 Land Law, land is classified into two groups: agricultural land and non-agricultural land. As warehousing is an activity serving production and business operations, it may only be conducted on non-agricultural land, specifically commercial and service land or land designated for production and business purposes. Access to land for foreign-invested enterprises is more restricted, compared to that of domestic enterprises. Accordingly, such enterprises may only lease land from the State or sublease land within functional zones in accordance with Clause 3, Article 206 of the 2024 Land Law. At the same time, land use must comply with the approved land use purpose under Clause 1, Article 5 of the 2024 Land Law, and must be consistent with the land use planning and land use plans applicable to commercial and service land or land for non-agricultural production establishments, as approved by the competent authorities pursuant to Clause 2, Article 206 of the 2024 Land Law.
Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất được phân thành hai nhóm là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp; trong đó, hoạt động kho bãi là hoạt động phục vụ sản xuất, kinh doanh nên chỉ được thực hiện trên đất phi nông nghiệp, cụ thể là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất sản xuất, kinh doanh. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, việc tiếp cận đất đai bị hạn chế hơn so với doanh nghiệp trong nước, theo đó chủ yếu chỉ được Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê lại đất trong các khu chức năng theo quy định tại khoản 3 Điều 206 Luật Đất đai 2024. Đồng thời, việc sử dụng đất phải bảo đảm đúng mục đích sử dụng đất theo khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024 và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo khoản 2 Điều 206 Luật Đất đai 2024.
On that basis, in practice, FDI enterprises are typically only able to lease land within industrial parks, export processing zones, high-tech zones, or economic zones—areas that have been pre-planned by the State for production and business purposes—to implement warehousing service activities. However, even within these zones, leasing land does not automatically entitle the investor to conduct warehousing business. It is also necessary to ensure that the intended land plot is zoned and permitted for warehousing business activities. In cases where the land is used for an improper purpose or is inconsistent with the applicable planning, the investor’s project and construction permit may not be approved or may be subjected to administrative sanctions in accordance with the regulations of the Land Law.
Trên cơ sở đó, trong thực tiễn triển khai, doanh nghiệp FDI thường chỉ có thể thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế – là các khu vực đã được Nhà nước quy hoạch sẵn cho mục đích sản xuất, kinh doanh để triển khai hoạt động kinh doanh dịch vụ kho bãi. Tuy nhiên, ngay cả trong các khu này, việc thuê đất không đồng nghĩa đương nhiên được phép kinh doanh kho bãi, mà còn phải bảo đảm khu đất dự kiến thuê được quy hoạch cho phép ngành nghề kinh doanh kho bãi hoạt động. Trường hợp sử dụng đất sai mục đích hoặc không phù hợp quy hoạch, nhà đầu tư có thể không được chấp thuận dự án, không được cấp phép xây dựng hoặc bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật đất đai.
Warehousing facilities, pursuant to Clause 2, Article 43 of the 2025 Law on Construction, are not exempted from construction permit requirements. Accordingly, prior to commencing construction, the FDI enterprise is required to obtain a Construction Permit and satisfy all conditions set out under Clause 1, Article 44 of the 2025 Law on Construction.
Đối với công trình kho bãi, theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, đây là loại công trình không thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng. Do đó, trước khi khởi công, doanh nghiệp FDI bắt buộc phải xin cấp Giấy phép xây dựng và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025.
After obtaining the Construction Permit, and prior to commencing construction, the enterprise must satisfy the conditions for commencement as prescribed under Articles 48 and 49 of the 2025 Law on Construction, including: having detailed construction drawings approved, entering into contracts with contractors, and fulfilling site organization requirements such as the installation of signage and monitoring equipment, etc.
Sau khi được cấp phép, trước khi tiến hành thi công, doanh nghiệp cần bảo đảm các điều kiện khởi công theo Điều 48, 49 Luật Xây dựng 2025, như: có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, đã ký kết hợp đồng với nhà thầu, thực hiện đầy đủ các yêu cầu về tổ chức công trường như lắp đặt biển báo, thiết bị giám sát…
During the construction process, Clause 1, Article 50 of the 2025 Law on Construction regulates that the works must be carried out in accordance with the approved design, complied with applicable technical standards and regulations, and satisfy requirements on structural safety, fire prevention, environmental protection, and operational safety. In practice, for warehousing facilities, aspects such as floor load capacity, fire prevention and protection systems, emergency exits, safety distances, and conditions for the storage of goods are typically the most strictly scrutinized.
Trong quá trình thi công, theo khoản 1 Điều 50 Luật Xây dựng 2025, công trình phải được thực hiện đúng thiết kế được duyệt, tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật, đồng thời bảo đảm các yêu cầu về an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và an toàn vận hành. Trên thực tế, đối với kho bãi, các nội dung thường bị kiểm tra chặt gồm: tải trọng sàn, hệ thống PCCC, lối thoát hiểm, khoảng cách an toàn và điều kiện lưu trữ hàng hóa.
Upon completion, the facility may only be put into operation after it has been duly accepted in accordance with applicable regulations. Specifically, according to Clause 2, Article 57 of the 2025 Law on Construction, the acceptance must confirm that the works meet the requirements of the approved design, applicable technical regulations and standards, and other relevant legal provisions. Under Clause 3, Article 57 of the 2025 Law on Construction, the project owner is responsible for organizing the acceptance, and all participating parties shall bear responsibility for parts of the work which they have verified and accepted. For warehousing facilities, in addition to construction acceptance, the enterprise is also required to complete fire prevention and protection acceptance procedures and ensure all operational safety conditions are satisfied before the facility is put into use.
Sau khi hoàn thành, công trình chỉ được đưa vào khai thác khi đã được nghiệm thu theo quy định. Cụ thể, theo khoản 2 Điều 57 Luật Xây dựng 2025, việc nghiệm thu phải xác nhận công trình đáp ứng yêu cầu của thiết kế, quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và các quy định liên quan. Theo khoản 3 Điều 57 Luật Xây dựng 2025, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu và các bên tham gia phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận khi nghiệm thu. Đối với kho bãi, ngoài nghiệm thu xây dựng, doanh nghiệp còn cần hoàn tất nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và các điều kiện an toàn vận hành trước khi đưa vào sử dụng.
For warehousing activities, fire prevention requirements constitute one of the crucial legal conditions from the design and construction stages through to the commencement of operation of the facility. Pursuant to Article 23 of the 2024 Law on Fire Prevention, Fighting and Rescue (the “Law on FPF and Rescue”), a facility must satisfy fire safety conditions, including: having internal fire prevention regulations appropriate to its operations; being equipped with fire prevention equipment and systems; installing fire alarm transmission devices connected to the fire prevention and protection database in accordance with the Government’s roadmap; and maintaining such safety conditions throughout its operation. In addition, under Article 24 of this Law, the installation and use of systems and equipment must ensure fire safety requirements, including the timely inspection, repair, and replacement of electrical systems and electrical equipment that do not meet safety standards, and any electrical equipment used must be specialized equipment as required by law.
Đối với hoạt động kho bãi, yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy (PCCC) là một trong những điều kiện pháp lý trọng yếu ngay từ giai đoạn thiết kế, thi công đến khi đưa công trình vào vận hành. Theo Điều 23 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 (Luật PCCC & CNCH), cơ sở phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy, bao gồm: có nội quy PCCC phù hợp, trang bị phương tiện và hệ thống PCCC, bố trí thiết bị truyền tin báo cháy kết nối với Cơ sở dữ liệu về PCCC theo lộ trình của Chính phủ, đồng thời duy trì các điều kiện an toàn trong quá trình hoạt động. Bên cạnh đó, theo Điều 24 của Luật này, việc lắp đặt và sử dụng phải bảo đảm yêu cầu an toàn về phòng cháy, bao gồm kiểm tra, sửa chữa, thay thế kịp thời hệ thống điện và thiết bị điện không bảo đảm an toàn, thiết bị điện sử dụng phải là thiết bị chuyên dụng theo quy định của pháp luật.
For warehouse facilities that are subject to fire prevention and protection design appraisal, the project owner may only commence construction after obtaining a fire prevention and protection design appraisal approval from the competent specialized authority in accordance with Clause 3, Article 17 of the Law on FPF and Rescue. In case during construction or use, there is any adjustment to the design, change in function, or renovation that alters the applicable fire safety conditions, the enterprise must carry out procedures for amendment and re-appraisal of the fire prevention and fighting design pursuant to Clause 2, Article 17. The owner of the facility is responsible for organizing acceptance of each part, stage, item, system, and the overall completion of the construction works, and shall be legally liable for the fire prevention and protection acceptance results of the facility. Thereafter, the fire prevention and protection system acceptance must be inspected by the competent specialized authority. For works subjected to fire prevention and protection design appraisal, the facility may only be put into operation and use after the acceptance, inspection, and approval of the fire prevention and fighting protection results have been completed in accordance with Article 18 of the Law on FPF and Rescue.
Đối với công trình kho bãi thuộc diện phải thẩm định thiết kế về PCCC, chủ đầu tư chỉ được tổ chức thi công khi đã có văn bản thẩm định thiết kế về PCCC của cơ quan quản lý chuyên ngành theo khoản 3 Điều 17 Luật PCCC & CNCH. Trường hợp trong quá trình thi công hoặc sử dụng có điều chỉnh thiết kế, thay đổi công năng hoặc cải tạo làm thay đổi điều kiện an toàn PCCC, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục điều chỉnh và thẩm định lại thiết kế PCCC (Khoản 2 Điều 17). Chủ sở hữu công trình có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu từng phần, từng giai đoạn, từng hạng mục, từng hệ thống và nghiệm thu hoàn thành thi công xây dựng công trình và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy đối với công trình. Sau đó, phải được cơ quan quản lý chuyên ngành kiểm tra công tác nghiệm thu về PCCC. Công trình thuộc diện phải thẩm định thiết kế PCCC chỉ được đưa vào khai thác, sử dụng sau khi đã được nghiệm thu, kiểm tra và chấp thuận kết quả nghiệm thu về PCCC theo Điều 18 của Luật PCCC & CNCH.
Regarding the scope of application, Decree No. 105/2025/ND-CP specifically lists various types of warehouses subjected to strict fire prevention and protection management, including general goods warehouses, goods yards, cold storage facilities, paint warehouses, chemical storage facilities, warehouses for electrical and electronic equipment, agricultural product warehouses, and construction material warehouses... The applicability of such requirements also depends on the fire and explosion hazard classification of the stored goods, as well as the area or volumetric scale of the warehouse. This Decree also requires the project owner to ensure compliance with fire prevention and protection requirements, such as fire safety distances, access roads and parking areas for fire prevention and protection activities, emergency escapes, fire compartmentation, smoke control measures, and other relevant requirements in conformity with applicable standards and technical regulations. Accordingly, the project owner must make sure to comply with the requirements under the National Technical Regulation QCVN 06:2022/BXD. In practice, for warehousing facilities, the matters most frequently subjected to strict scrutiny include the actual storage function of the warehouse, fire load, automatic fire alarm and extinguishing systems, emergency exits, safety distances, and any change in function after the fire prevention and fighting design has already been appraised.
Về phạm vi áp dụng, Nghị định 105/2025/NĐ-CP đã liệt kê cụ thể nhiều loại kho thuộc diện quản lý chặt về PCCC, trong đó có kho hàng hóa tổng hợp, bãi hàng hóa, kho lạnh, kho sơn, kho chứa hóa chất, kho hàng thiết bị điện – điện tử, kho hàng nông sản, kho vật liệu xây dựng…; việc áp dụng còn phụ thuộc vào hạng nguy hiểm cháy, nổ của hàng hóa và quy mô diện tích hoặc khối tích của kho. Nghị định này cũng yêu cầu chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo đảm các yêu cầu về PCCC như khoảng cách PCCC, đường và bãi đỗ phục vụ PCCC, giải pháp thoát nạn, ngăn cháy lan, chống khói, ….. phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn theo quy định của pháp luật, theo đó, chủ đầu tư phải đảm bảo đáp ứng các yêu cầu theo tiêu chuẩn kĩ thuật quốc gia QCVN 06:2022/BXD. Trên thực tế, đối với kho bãi, các nội dung thường bị kiểm tra chặt nhất là công năng lưu trữ thực tế của kho, tải cháy, hệ thống báo cháy – chữa cháy tự động, lối thoát hiểm, khoảng cách an toàn và việc thay đổi công năng sau khi đã được thẩm định.
For the investment, construction, and operation of warehousing facilities, environmental obligations not only require mere compliance with environmental protection standards, but also include the full implementation of environmental legal procedures as required under the 2020 Law on Environmental Protection (the “Law on Environmental Protection”), Decree No. 08/2022/ND-CP, and other relevant legal instruments. These obligations are structured according to each stage of the project, from investment preparation to official operation.
Đối với hoạt động đầu tư xây dựng và vận hành kho bãi, nghĩa vụ về bảo vệ môi trường không chỉ dừng ở việc tuân thủ các tiêu chuẩn về bảo vệ môi trường mà còn bao gồm việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về môi trường theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường 2020 (“Luật BVMT”), Nghị định 08/2022/NĐ-CP và các văn bản pháp luật liên quan. Các nghĩa vụ này được thiết kế theo từng giai đoạn của dự án, từ chuẩn bị đầu tư đến vận hành chính thức.
First, at the project preparation stage, the project owner must carry out the environmental procedures corresponding to the level of environmental impact of the warehouse project. Pursuant to Article 28 of the Law on Environmental Protection, Article 25 of Decree No. 08/2022/ND-CP, and the appendices , projects are classified as Group I, II, III, and IV based on criteria such as scale, capacity, area, and environmentally sensitive factors. Projects classified under Group I and Group II are projects which pose risks of adverse environmental impacts, as under Clause 1, Article 28 of the Law on Environmental Protection (for example, chemical warehouses, warehouses for flammable or explosive materials, and warehouses for electrical and electronic equipment). For these projects, the project owner is required to prepare an Environmental Impact Assessment Report (“EIA Report”). This report shall be prepared concurrently with the preparation of the feasibility study report or documents equivalent to the project’s feasibility study report, in accordance with Clause 1, Article 31 of the Law on Environmental Protection. Upon completion, the EIA Report must be approved by the competent authority or competent person through the issuance of an approval of the appraisal results, pursuant to Clause 6, Article 1 of the Law Amending 15 Laws in the Fields of Agriculture and Environment 2025.
Trước hết, tại giai đoạn chuẩn bị dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục môi trường tương ứng với mức độ tác động của dự án kho bãi. Theo quy định tại Điều 28 Luật BVMT, Điều 25 Nghị định 08/2022/NĐ- CP và các phụ lục đính kèm, dự án được phân loại theo các nhóm I, II, III và IV dựa trên tiêu chí về quy mô, công suất, diện tích, yếu tố nhạy cảm về môi trường. Đối với các dự án kho bãi thuộc nhóm I, nhóm II là dự án có nguy cơ tác động xấu đến môi trường theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật BVMT (ví dụ: kho hóa chất, kho vật liệu dễ cháy nổ, kho thiết bị điện – điện tử…), chủ đầu tư phải thực hiện Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM). Báo cáo này được thực hiện đồng thời với quá trình lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc tài liệu tương đương với báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án theo khoản 1 Điều 31 Luật BVMT. Sau khi hoàn tất, Báo cáo đánh giá tác động môi trường phải được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt kết quả thẩm định (Khoản 6 Điều 1 Luật sửa đổi 15 Luật trong lĩnh vực Nông nghiệp và Môi trường 2025).
Next, prior to putting the warehouse facility into operation, the enterprise must carry out procedures to obtain an Environmental Permit if the project falls within the category subject to such permitting under Article 39 of the Law on Environmental Protection. The Environmental Permit is a comprehensive legal document that sets out the environmental protection requirements applicable to the project, including provisions on discharge, waste management, environmental treatment facilities, and relevant operational conditions. This is a mandatory condition for facilities subjected to environmental permitting before they are allowed to officially commence operations.
Tiếp theo, trước khi đưa công trình kho bãi vào vận hành, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục xin cấp Giấy phép môi trường nếu thuộc đối tượng phải cấp phép tại Điều 39 Luật BVMT. Giấy phép môi trường là văn bản pháp lý tổng hợp, quy định các yêu cầu về bảo vệ môi trường đối với dự án, bao gồm các nội dung như xả thải, quản lý chất thải, công trình xử lý môi trường và các điều kiện vận hành liên quan, đây là điều kiện bắt buộc để cơ sở được phép vận hành chính thức đối với các dự án phải xin cấp phép.
During the implementation and operation of the project, the enterprise is obliged to comply with the contents approved in its environmental dossiers (the EIA Report or the Environmental Permit). When there is any change in the scale, capacity, technology, or use function of the warehouse that increases environmental impacts, the project owner must carry out the corresponding procedures for amendment of the relevant environmental dossiers in accordance with applicable law. In practice, one of the most common legal risks is the unauthorized change of use function (for example, from a general goods warehouse to a chemical warehouse or a warehouse with a high fire load) without re-conducting the required environmental procedures.
Trong quá trình triển khai và vận hành, doanh nghiệp có nghĩa vụ tuân thủ các nội dung đã được phê duyệt trong hồ sơ môi trường (ĐTM hoặc Giấy phép môi trường). Trường hợp có sự thay đổi về quy mô, công suất, công nghệ hoặc công năng sử dụng kho bãi làm gia tăng tác động đến môi trường, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh hồ sơ môi trường tương ứng theo quy định pháp luật. Việc tự ý thay đổi công năng (ví dụ: chuyển từ kho hàng thông thường sang kho hóa chất hoặc kho có tải cháy cao) mà không thực hiện lại thủ tục môi trường là một trong những rủi ro pháp lý phổ biến trong thực tiễn.
In addition, pursuant to Clauses 1 and 2, Article 106 of the Law on Environmental Protection, during operation, the facility is required to conduct environmental monitoring, which may be carried out through automatic monitoring, periodic monitoring, continuous monitoring, and monitoring as required by competent authorities. These obligations are intended to ensure the continuous control and supervision of the environmental impacts arising from warehousing activities.
Ngoài ra, theo khoản 1, 2 Điều 106 Luật BVMT, trong quá trình vận hành, cơ sở còn phải thực hiện quan trắc môi trường, được thực hiện thông qua quan trắc tự động, quan trắc định kỳ, liên tục và quan trắc theo yêu cầu của cơ quan quản lý. Đây là các nghĩa vụ nhằm bảo đảm việc kiểm soát liên tục các tác động môi trường của hoạt động kho bãi.
Finally, as for waste management, although this is not in all cases subject to a separate licensing procedure, the enterprise is still required to fully comply with all regulations on the classification, collection, storage, reuse, recycling, treatment, and disposal of waste, particularly hazardous waste, in accordance with the 2020 Law on Environmental Protection and Decree No. 08/2022/ND-CP. Failing to comply with these regulations may expose the enterprise to risks of administrative penalties or suspension of operations.
Cuối cùng, liên quan đến hoạt động xử lý chất thải, mặc dù không phải là thủ tục cấp phép riêng biệt trong mọi trường hợp, nhưng doanh nghiệp vẫn phải tuân thủ đầy đủ các quy định về phân loại, thu gom, lưu giữ, tái sử dụng, tái chế, xử lý và tiêu hủy chất thải, đặc biệt là chất thải nguy hại, theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường 2020 và Nghị định 08/2022/NĐ-CP. Việc không tuân thủ các quy định này có thể dẫn đến rủi ro bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị đình chỉ hoạt động.
Overall, the legal frameworks governing warehousing activities in Vietnam—from investment conditions, construction, and fire prevention and protection to environmental protection—are closely interconnected and require continuous compliance throughout each stage of the project. Environmental and fire prevention and protection obligations are not only “pre-licensing” conditions for obtaining approvals, but also “post-licensing” compliance criteria that are subjected to regular supervision by competent authorities during the process of operation.
Nhìn chung, khung pháp lý điều chỉnh hoạt động kho bãi tại Việt Nam – từ điều kiện đầu tư, xây dựng, phòng cháy chữa cháy đến bảo vệ môi trường – có tính liên kết chặt chẽ và yêu cầu tuân thủ xuyên suốt theo từng giai đoạn của dự án. Trong đó, các nghĩa vụ về môi trường và PCCC không chỉ là điều kiện “tiền kiểm” để được cấp phép mà còn là các tiêu chí “hậu kiểm” được cơ quan quản lý giám sát thường xuyên trong quá trình vận hành.
Therefore, for investors that construct and operate warehouses on their own, it is necessary to ensure that the entire legal framework is properly structured and implemented in a coordinated manner from the outset, including: selecting an appropriate investment structure, securing land use rights that are consistent with the applicable planning and land use purpose, carrying out all required procedures related to construction, fire prevention and protection, and environmental protection, and ensuring that the facility is only put into operation after all statutory acceptance procedures have been completed. Meanwhile, for investors leasing existing warehouse facilities, the key focus lies in conducting thorough legal due diligence on the facility before entering the lease, including: the land use purpose, construction-related legal documents, completion acceptance, fire prevention and protection acceptance, as well as the consistency between the actual use function of the facility and the approved dossiers. It should be noted that leasing a warehouse does not exempt the lessee from compliance obligations, and the leasing enterprise may still face legal risks if the facility does not fully satisfy the conditions for lawful operation.
Do đó, đối với nhà đầu tư tự xây dựng và vận hành kho bãi, cần bảo đảm toàn bộ chuỗi pháp lý được thiết kế và triển khai đồng bộ ngay từ đầu, bao gồm: lựa chọn đúng cấu trúc đầu tư, quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch và mục đích sử dụng, thực hiện đầy đủ thủ tục về xây dựng, PCCC, môi trường, và bảo đảm công trình chỉ được đưa vào khai thác sau khi đã hoàn tất các thủ tục nghiệm thu theo quy định. Trong khi đó, đối với nhà đầu tư thuê lại kho bãi có sẵn, trọng tâm nằm ở việc rà soát pháp lý của công trình trước khi thuê, bao gồm: mục đích sử dụng đất, hồ sơ pháp lý xây dựng, nghiệm thu hoàn thành và nghiệm thu PCCC, cũng như sự phù hợp giữa công năng thực tế và hồ sơ đã được phê duyệt. Cần lưu ý rằng việc thuê kho không loại trừ nghĩa vụ tuân thủ pháp luật, và doanh nghiệp thuê vẫn có thể chịu rủi ro pháp lý nếu công trình không đáp ứng đầy đủ điều kiện vận hành.
In practice, most legal risks do not arise from a lack of awareness of the applicable regulations, but rather from the failure to comprehensively review compliance obligations at each stage of the project, or to timely update the legal dossiers when there are changes in the function, scale, or operating model of the warehouse.
Thực tiễn cho thấy, phần lớn rủi ro pháp lý phát sinh không nằm ở việc thiếu hiểu biết quy định, mà ở việc không rà soát đầy đủ nghĩa vụ theo từng giai đoạn, hoặc không kịp thời điều chỉnh hồ sơ pháp lý khi có thay đổi về công năng, quy mô hoặc mô hình vận hành của kho bãi.
